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農地転用

農地の転用には様々な法律が絡んでおり、なかなか手続きが進まないことがよくあります。 特に市街化調整区域にある農地を転用する許可申請は難しく、専門的な知識と時間が必要です。 農地の転用は、専門家である行政書士にお任せください。

農地転用とは

農地転用とは、農地の移転や農地(耕作を目的とする土地)を農地以外のものにすることであり、具体的には農地に区画形質の変更を加えて、住宅、工場等の用地にしたり、道路・水路・山林等の用地にする行為をいいます。また、農地の区画形質に変更を加えない場合でも、駐車場、資材置場に利用する行為も農地転用に該当します。 これらの「農地転用」をするには、許可又は届出が必要です。 農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。 必ず農地転用の許可又は届出を行いましょう。

農地転用の種類

第3条許可・・・農地を農地のまま利用するために、所有権を移転したり、使用貸借権等を設定したりする場合に必要となります。
例:農地のまま売買したり、賃借したりする場合
第4条許可・・・農地の所有者が、自らのうちを農地以外の目的で利用する場合に必要になります。
例:自分の農地に住宅や倉庫、工場等を建てる場合
第5条許可・・・他人の農地を買ったり借りたりして、転用を行なう場合に必要になります。
例:他人の農地を買って、住宅を建てる場合

申請(届出)先

各市町村の農業委員会に申請(届出)します。 許可申請は、農業委員会において異議がない場合、3週間で都道府県知事(4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣)に進達されます。その後3週間で許可・不許可が決定されます。 申請書類 一般的に必要な書類は以下の通りです。

・定款(寄付行為)および登記簿謄本(法人の場合)
・申請に係る土地の登記簿謄本
・申請に係る土地の地番を表示する図面
・転用候補地の位置および付近の状況を示す図面(縮尺1/10,000~1/50,000程度)
・転用候補地に建設しようとする建物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示する図面
(縮尺1/500~1/2,000程度)
・所有権者以外の権原に基づく申請の場合には、所有者の同意書
・耕作者がいるときは、耕作者の同意書
・転用に関連して他法令の許認可等を了している場合には、その旨を証する書面
・申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書
・転用事業に関連して取水または排水につき、水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面
・その他参考となる書類

注意点

農地転用の許可の基準には、立地基準(農地の営農条件及び周辺の市街地化の状況から見て区分し判断する基準)と一般基準(農地転用の確実性や必要な法律等の許可の見込みなどを審査する基準)があります。 市街化調整区域の農業振興地域などは、許可の要件が厳しく、原則として不許可とされます。 農地転用の申請地が許可されるかどうかは、その周辺の状況や転用の用途・性質により異なるので、どのように判断されているか、事前に管轄の農業委員会に問い合わせが必要です。

開発行為

開発行為とは

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。(都市計画法(以下「法」という。)第4条第12号) 一定規模以上の開発行為を行う場合は開発許可申請が必要です。(法第29条に基づく申請) 自己用住宅等建築(市街化調整区域) 市街化調整区域に自己の住宅を建築する場合には、開発行為許可を受ける必要があります。 許可要件は以下の通りです。(茨城県の場合)

① 概ね50以上の建築物が連たんしていること。
② 農用地など開発行為を行うことができない土地でないこと。
③ 開発行為を行う土地の面積が、概ね 300㎡ ~ 500㎡ であること。
④ 4m以上の幅員のある道路に2m以上の長さで接すること。
⑤ 上水道・下水道等が整備されていること。

その他、建築予定の建物について、面積・高さ・建ぺい率・容積率・雨水と汚水の分流等がの規制がありそれらを満足させることが必要です。 更に農地について開発行為の許可を受けるには、農地法の許可(4条又は5条)を受けることが必要です。 農地法の許可も必要な場合は、開発行為の許可と農地法の許可の両方を並行して取得する必要があります。

農地転用+開発許可

かねこ行政書士事務所

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